فصل [فی حصول اصل الملکیة للطرفین بنفس العقد]

‏‏ ‏

‏‏فصل [فی حصول اصل الملکیة للطرفین بنفس العقد]‏

‏‏یملک المستأجر المنفعة فی إجارة الأعیان،والعمل فی الإجارة علی الأعمال ‏‎ ‎‏بنفس العقد؛من غیر توقّف علی شیء،کما هو مقتضی سببیة العقود،کما أنّ ‏‎ ‎‏المؤجر یملک ‏‎[1]‎‏الاُجرة ملکیة متزلزلة به کذلک،ولکن لا یستحقّ المؤجر ‏‎ ‎‏مطالبة الاُجرة إلّابتسلیم العین أو العمل،کما لا یستحقّ المستأجر مطالبتهما إلّا ‏‎ ‎‏بتسلیم الاُجرة کما هو مقتضی المعاوضة وتستقرّ ملکیة الاُجرة باستیفاء المنفعة ‏‎ ‎‏أو العمل أو ما بحکمه،فأصل الملکیة للطرفین موقوف علی تمامیة العقد، ‏‎ ‎‏وجواز المطالبة موقوف علی التسلیم،واستقرار ملکیة الاُجرة موقوف علی ‏‎ ‎‏استیفاء المنفعة أو إتمام العمل أو ما بحکمهما،فلو حصل مانع عن الاستیفاء أو ‏‎ ‎‏عن العمل تنفسخ الإجارة،کما سیأتی تفصیله.‏

‏‏         (مسألة 1): لو استأجر داراً-مثلاً-وتسلّمها ومضت مدّة الإجارة استقرّت ‏‎ ‎‏الاُجرة علیه؛سواء سکنها أو لم یسکنها باختیاره،وکذا إذا استأجر دابّة للرکوب ‏‎ ‎‏أو لحمل المتاع إلی مکان کذا ومضی زمان یمکن له ذلک وجب علیه الاُجرة ‏‎ ‎‏واستقرّت و إن لم یرکب أو لم یحمل؛بشرط أن یکون مقدّراً بالزمان المتّصل ‏‎ ‎‏بالعقد،و أمّا إذا عیّنا وقتاً فبعد مضیّ ذلک الوقت،هذا إذا کانت الإجارة واقعة ‏‎ ‎‏علی عین معیّنة شخصیة فی وقت معیّن،و أمّا إن وقعت علی کلّی وعیّن فی فرد ‏‎ ‎‏وتسلّمه فالأقوی أنّه کذلک مع تعیین الوقت وانقضائه،نعم مع عدم تعیین ‏‎ ‎
‏‎

‏‏         (مسألة 2): إذا بذل المؤجر العین المستأجرة للمستأجر ولم یتسلّم حتّی ‏‎ ‎‏انقضت المدّة استقرّت علیه الاُجرة،وکذا إذا استأجره لیخیط له ثوباً معیّناً ‏‎ ‎‏-مثلاً-فی وقت معیّن وامتنع من دفع الثوب إلیه حتّی مضی ذلک الوقت،فإنّه ‏‎ ‎‏یجب علیه دفع الاُجرة؛سواء اشتغل فی ذلک الوقت مع امتناع المستأجر من ‏‎ ‎‏دفع الثوب إلیه بشغل آخر لنفسه أو لغیره أو جلس فارغاً.‏

‏‏         (مسألة 3): إذا استأجره لقلع ضرسه ومضت المدّة التی یمکن إیقاع ذلک فیها ‏‎ ‎‏وکان المؤجر باذلاً نفسه استقرّت الاُجرة؛سواء کان المؤجر حرّاً أو عبداً بإذن ‏‎ ‎‏مولاه،واحتمال الفرق بینهما بالاستقرار فی الثانی دون الأوّل؛لأنّ منافع الحرّ ‏‎ ‎‏لا تضمن إلّابالاستیفاء،لا وجه له؛لأنّ منافعه بعد العقد علیها صارت مالاً ‏‎ ‎‏للمستحقّ،فإذا بذلها ولم یقبل کان تلفها منه،مع أنّا لا نسلّم أنّ منافعه لا تضمن ‏‎ ‎‏إلّا بالاستیفاء،بل تضمن بالتفویت أیضاً إذا صدق ذلک،کما إذا حبسه وکان ‏‎ ‎‏کسوباً،فإنّه یصدق فی العرف أنّه فوّت علیه کذا مقداراً،هذا ولو استأجره لقلع ‏‎ ‎‏ضرسه فزال الألم بعد العقد لم تثبت الاُجرة لانفساخ الإجارة حینئذٍ.‏

‏‏         (مسألة 4): إذا تلفت العین المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة، ‏‎ ‎‏وکذا إذا تلفت عقیب قبضها بلا فصل،و أمّا إذا تلفت بعد استیفاء ‏‎[3]‎‏منفعتها فی ‏‎ ‎‏بعض المدّة فتبطل بالنسبة إلی بقیّة المدّة فیرجع من الاُجرة بما قابل المتخلّف ‏

‏
‏‎

‏‏         (مسألة 5): إذا حصل الفسخ فی أثناء المدّة بأحد أسبابه تثبت الاُجرة ‏‎ ‎‏المسمّاة بالنسبة إلی ما مضی،ویرجع منها بالنسبة إلی ما بقی،کما ذکرنا فی ‏‎ ‎‏البطلان علی المشهور،ویحتمل قریباً ‏‎[4]‎‏أن یرجع تمام المسمّی ویکون للمؤجر ‏‎ ‎‏اجرة المثل بالنسبة إلی ما مضی؛لأنّ المفروض أنّه یفسخ العقد الواقع أوّلاً، ‏‎ ‎‏ومقتضی الفسخ عود کلّ عوض إلی مالکه،بل یحتمل أن یکون الأمر کذلک فی ‏‎ ‎‏صورة البطلان أیضاً،لکنّه بعید.‏

‏‏         (مسألة 6): إذا تلف بعض العین المستأجرة تبطل بنسبته،ویجیء خیار ‏‎ ‎‏تبعّض الصفقة.‏

‏‏         (مسألة 7): ظاهر کلمات العلماء:أنّ الاُجرة من حین العقد مملوکة للمؤجر ‏‎ ‎‏بتمامها،وبالتلف قبل القبض أو بعده أو فی أثناء المدّة ترجع إلی المستأجر-کلاًّ ‏‎ ‎‏أو بعضاً-من حین البطلان،کما هو الحال عندهم فی تلف المبیع قبل القبض، ‏‎ ‎‏لا أن یکون کاشفاً عن عدم ملکیتها من الأوّل،و هو مشکل؛لأنّ مع التلف ‏‎ ‎‏ینکشف عدم کون المؤجر مالکاً للمنفعة إلی تمام المدّة،فلم ینتقل ما یقابل ‏‎ ‎‏المتخلّف من الأوّل إلیه،وفرق واضح بین تلف المبیع قبل القبض وتلف العین ‏‎ ‎‏هنا؛لأنّ المبیع حین بیعه کان مالاً موجوداً قوبل بالعوض،و أمّا المنفعة فی ‏‎ ‎‏المقام فلم تکن موجودة حین العقد ولا فی علم اللّٰه إلّابمقدار بقاء العین،وعلی ‏‎ ‎
‏‎

‏‏         (مسألة 8): إذا آجر دابّة کلّیة ودفع فرداً منها فتلف،لا تنفسخ الإجارة،بل ‏‎ ‎‏ینفسخ الوفاء ‏‎[5]‎‏،فعلیه أن یدفع فرداً آخر.‏

‏‏         (مسألة 9): إذا آجره داراً فانهدمت فإن خرجت عن الانتفاع ‏‎[6]‎‏بالمرّة ‏‎ ‎‏بطلت،فإن کان قبل القبض أو بعده قبل أن یسکن ‏‎[7]‎‏فیها أصلاً رجعت الاُجرة ‏‎ ‎‏بتمامها،وإلّا فبالنسبة،ویحتمل تمامها فی هذه الصورة أیضاً،ویضمن اجرة ‏‎ ‎‏المثل بالنسبة إلی ما مضی،لکنّه بعید،و إن أمکن الانتفاع بها مع ذلک کان ‏‎ ‎‏للمستأجر الخیار بین الإبقاء و الفسخ،و إذا فسخ کان حکم الاُجرة ما ذکرنا، ‏‎ ‎‏ویقوی هنا ‏‎[8]‎‏رجوع تمام المسمّی مطلقاً ودفع اجرة المثل بالنسبة إلی ما مضی؛ ‏‎ ‎‏لأنّ هذا هو مقتضی فسخ العقد کما مرّ سابقاً،و إن انهدم بعض بیوتها بقیت ‏‎ ‎‏الإجارة بالنسبة إلی البقیّة،وکان للمستأجر خیار تبعّض الصفقة،ولو بادر ‏‎ ‎‏المؤجر إلی تعمیرها بحیث لم یفت الانتفاع أصلاً لیس للمستأجر الفسخ حینئذٍ ‏‎ ‎‏علی الأقوی خلافاً للثانیین.‏

‏‏         (مسألة 10): إذا امتنع المؤجر من تسلیم العین المستأجرة یجبر علیه، ‏

‏
‏‎

‏‏         (مسألة 11): إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعین قبل القبض تخیّر بین الفسخ ‏‎ ‎‏والرجوع بالاُجرة،وبین الرجوع علی الظالم بعوض ما فات،ویحتمل قویّاً ‏‎[11]‎‎ ‎‏تعیّن الثانی،و إن کان منع الظالم أو غصبه بعد القبض یتعیّن الوجه الثانی،فلیس ‏‎ ‎‏له الفسخ حینئذٍ؛سواء کان بعد القبض فی ابتداء المدّة أو فی أثنائها،ثمّ لو أعاد ‏‎ ‎‏الظالم العین المستأجرة فی أثناء المدّة إلی المستأجر فالخیار باقٍ،لکن لیس له ‏‎ ‎‏الفسخ إلّافی الجمیع،وربما یحتمل ‏‎[12]‎‏جواز الفسخ بالنسبة إلی ما مضی من ‏‎ ‎‏المدّة فی ید الغاصب،والرجوع بقسطه من المسمّی واستیفاء باقی المنفعة،و هو ‏‎ ‎‏ضعیف؛للزوم التبعیض فی العقد،و إن کان یشکل الفرق بینه وبین ما ذکر من ‏‎ ‎‏مذهب المشهور من إبقاء العقد فیما مضی وفسخه فیما بقی؛إذ إشکال تبعیض ‏‎ ‎‏العقد مشترک بینهما.‏

‏‏         (مسألة 12): لو حدث للمستأجر عذر فی الاستیفاء،کما لو استأجر دابّة ‏

‏
‏‎

‏‏         (مسألة 13): التلف السماوی ‏‎[14]‎‏للعین المستأجرة أو لمحلّ العمل موجب ‏‎ ‎‏للبطلان،ومنه إتلاف الحیوانات.وإتلاف المستأجر بمنزلة القبض،وإتلاف ‏‎ ‎‏المؤجر موجب للتخییر بین ضمانه و الفسخ،وإتلاف الأجنبیّ موجب لضمانه، ‏‎ ‎‏والعذر العامّ بمنزلة التلف،و أمّا العذر الخاصّ بالمستأجر،کما إذا استأجر دابّة ‏‎ ‎‏لرکوبه بنفسه فمرض ولم یقدر علی المسافرة،أو رجلاً لقلع سنّه فزال ألمه أو ‏‎ ‎‏نحو ذلک،ففیه إشکال ‏‎[15]‎‏،ولا یبعد أن یقال:إنّه یوجب البطلان إذا کان بحیث لو ‏‎ ‎‏کان قبل العقد لم یصحّ معه العقد.‏

‏‏         (مسألة 14): إذا آجرت الزوجة نفسها بدون إذن الزوج فیما ینافی حقّ ‏‎ ‎‏الاستمتاع وقفت علی إجازة الزوج،بخلاف ما إذا لم یکن منافیاً،فإنّها ‏‎ ‎‏صحیحة ‏‎[16]‎‏،و إذا اتّفق إرادة الزوج للاستمتاع کشف عن فسادها. ‏

‏
‏‎

‏‏         (مسألة 16): إذا تبیّن بطلان الإجارة رجعت الاُجرة إلی المستأجر واستحقّ ‏‎ ‎‏المؤجر اجرة المثل بمقدار ما استوفاه المستأجر من المنفعة أو فاتت تحت یده، ‏‎ ‎‏إذا کان جاهلاً بالبطلان،خصوصاً مع علم المستأجر،و أمّا إذا کان عالماً فیشکل ‏‎ ‎‏ضمان ‏‎[19]‎‏المستأجر،خصوصاً إذا کان جاهلاً؛لأنّه بتسلیمه العین إلیه قد هتک ‏‎ ‎‏حرمة ماله،خصوصاً إذا کان البطلان من جهة جعل الاُجرة ما لا یتموّل شرعاً ‏‎ ‎‏أو عرفاً،أو إذا کان اجرة بلا عوض،ودعوی:أنّ إقدامه وإذنه فی الاستیفاء إنّما ‏‎ ‎‏هو بعنوان الإجارة،والمفروض عدم تحقّقها،فإذنه مقیّد بما لم یتحقّق، ‏‎ ‎‏مدفوعة؛بأ نّه إن کان المراد کونه مقیّداً بالتحقّق شرعاً فممنوع،إذ مع فرض ‏‎ ‎‏العلم بعدم الصحّة شرعاً لا یعقل قصد تحقّقه إلّاعلی وجه التشریع المعلوم ‏‎ ‎‏عدمه،و إن کان المراد تقیّده بتحقّقها الإنشائیة فهو حاصل،ومن هنا یظهر حال ‏

‏
‏‎

‏‏         (مسألة 17): یجوز إجارة المشاع،کما یجوز بیعه وصلحه وهبته،ولکن ‏‎ ‎‏لا یجوز تسلیمه إلّابإذن الشریک إذا کان مشترکاً،نعم إذا کان المستأجر جاهلاً ‏‎ ‎‏بکونه مشترکاً کان له خیار الفسخ للشرکة،وذلک کما إذا آجره داره فتبیّن أنّ ‏‎ ‎‏نصفها للغیر ولم یجز ذلک الغیر،فإنّ له خیار الشرکة بل وخیار التبعّض،ولو ‏‎ ‎‏آجره نصف الدار مشاعاً وکان المستأجر معتقداً أنّ تمام الدار له فیکون شریکاً ‏‎ ‎‏معه فی منفعتها،فتبیّن أنّ النصف الآخر مال الغیر فالشرکة مع ذلک الغیر،ففی ‏‎ ‎‏ثبوت الخیار له حینئذٍ وجهان،لا یبعد ذلک إذا کان فی الشرکة مع ذلک الغیر ‏‎ ‎‏منقصة له ‏‎[20]‎

‏‏         (مسألة 18): لا بأس باستئجار اثنین داراً علی الإشاعة،ثمّ یقتسمان ‏‎ ‎‏مساکنها بالتراضی أو بالقرعة،وکذا یجوز استئجار اثنین دابّة للرکوب علی ‏‎ ‎‏التناوب،ثمّ یتّفقان علی قرار بینهما بالتعیین بفرسخ فرسخ أو غیر ذلک،و إذا ‏‎ ‎‏اختلفا فی المبتدئ یرجعان إلی القرعة،وکذا یجوز استئجار اثنین دابّة-مثلاً- ‏‎ ‎
‏‎

‏‏         (مسألة 19): لا یشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد علی الأقوی،فیجوز أن ‏‎ ‎‏یؤجره داره شهراً متأخّراً عن العقد بشهر أو سنة؛سواء کانت مستأجرة فی ذلک ‏‎ ‎‏الشهر الفاصل أو لا،ودعوی البطلان من جهة عدم القدرة علی التسلیم کما ‏‎ ‎‏تری؛إذ التسلیم لازم فی زمان الاستحقاق لا قبله.هذا،ولو آجره داره شهراً ‏‎ ‎‏وأطلق،انصرف ‏‎[21]‎‏إلی الاتّصال بالعقد،نعم لو لم یکن انصراف بطل.‏

‏‏ ‏

‏‎

• -إلّافی بعض موارد یأتی التصریح به منه.
• -بل الظاهر استقرارها مع انقضاء زمان یمکن الاستیفاء وعدم ضمان اجرة المثل.
• -بل بعد مضیّ بعض المدّة مع إمکان الاستیفاء.
• -هذا هو الأقوی فیما إذا کان حقّ الفسخ و الخیار بسبب کان حین العقد،کما إذا تبیّن‌الغبن أو وجد العیب السابق،و أمّا مع عروض ذلک فی الأثناء فالأقوی هو التوزیع.
• -لا یخفی ما فی التعبیر من المسامحة.
• -أی‌الذی هو مورد الإجارة.
• -أی‌بلا فصل معتدّ به،أو قبل مجیء زمان الإجارة.
• -بل یقوی خلافه کما مرّ.
• -ثبوت الخیار بالغصب بعد القبض محلّ إشکال،بل منع.
• -مرّ ما هو الأقوی.
• -لا قوّة فیه.
• -هذا الاحتمال ضعیف،والفرق بینه وبین ما نسب إلی المشهور ظاهر.
• -فیه تأمّل،بل عدم البطلان لا یخلو من قرب.
• -الأقرب بطلان الإجارة فی جمیع صور التلف و الإتلاف،وضمان المتلف للمالک،ورجوع المستأجر إلی المؤجر فی مال الإجارة حتّی مع إتلافه العین؛من غیر فرق بین العین المستأجرة ومحلّ العمل.
• -الأقوی هو البطلان فی مثل زوال ألم السنّ،و أمّا فی المثال الآخر فقد تقدّم ماهو الأقرب.
• -إذا کان مورد الإجارة فی معرض إرادة الزوج للاستمتاع ففی الصحّة إشکال،بل منع،نعم لو کان احتمال تعلّق إرادته ضعیفاً لا یعتنی به العقلاء،فالعقد محکوم بالصحّة ظاهراً،ولو اتّفق إرادته یکشف عن فساده.
• -بل علیه قیمته مخیطاً علی هذا القول أیضاً،فإذا أعطی قیمته کذلک یستحقّ الاُجرة.
• -غیر وجیه.
• -الأقوی هو الضمان فی غیر الإجارة بلا عوض أو بما لا یتموّل عرفاً؛من غیر الفرق‌فیهما بین العلم بالبطلان وعدمه،ومن هنا یظهر حال الاُجرة فی ید المؤجر،فإنّ علیه الضمان؛علم المستأجر ببطلانها شرعاً أو لا،وکذا یظهر ممّا ذکرنا حال الإجارة علی الأعمال،فإنّ العامل یستحقّ اجرة مثل عمله إلّافیما تقدّم.
• -موجبة للغبن.
• -إذا لم تکن مستأجرة.