افراد باید نزدیک به ۱۶ ساعت کار کنند تا اجاره مسکنشان فراهم شود

عضو هیئت علمی رشته معماری دانشگاه تهران معتقد است که در محاسبه شاخص های مسکن، قیمت مسکن در گوشه ای از روستای دور افتاده را که قیمت بسیار ارزانی دارد را نیز محاسبه می کنند در حالی که در آن مسکن استاندارد های لازم را ندارد. او می گوید که اگر در بخش مسکن مشکلی وجود نداشته باشد، افراد با دو الی سه ساعت کار در روز باید بتوانند مسکن خود را تهیه کنند. در حال حاضر در کشورمان افراد باید نزدیک به 16 ساعت کار کنند تا اجاره مسکنشان فراهم شود.

دکتر بیت الله ستاریان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، در گفت و گوی اختصاصی با پرتال امام خمینی (س) به آسیب شناسی بخش مسکن پرداخت.

امروزه کارشناسان در نشریات مختلف (بر خلاف نظر شما در مصاحبه قبلی)، معضل مسکن را در مساله تقاضا و توان خرید می دانند. آمارهایی که از سوی دولت اصلاحات و سازندگی و دولت آقای احمدی نژاد مطرح شده است، مشکل از سوی تقاضا را بیشتر توجیه می کند. چرا مسائل آماری به این شکل است؟

به منظور بررسی اوضاع مسکن باید به چند پارامتر توجه کنیم. از یک سو باید به مسائل اقتصادی و پارامترهای اقتصادی توجه کرد که شامل نقدینگی، توان خرید، گردش سرمایه و چرخش شتاب سرمایه است. از سوی دیگر مسائل جمعیتی و اجتماعی را نباید از مسائل اقتصادی جدا کنیم. این مباحث درون یکدیگر قراردارند و همچنین مسائل جمعیتی در مسائل اقتصادی تبلور می کند. در مباحث اقتصادی آماره ها و شاخص های روشنی در بخش مسکن وجود دارد. هنگامی که در سبد خانوار، مسکن کمتر از ده درصد است یا زمانی که۲۰درصد یا بالای ۵۰ درصد است، معنای خاصی را می رساند. فردی که در بخش مسکن مطالعه و فعالیت دارد، با شنیدن این عدد برای خود محاسباتی را انجام می دهد.

در جامعه معضل مسکن، مشکل بزرگ اقتصادی تلقی می شود. کسری بسیار بالایی در بخش مسکن وجود دارد. مردم توان خرید مسکن را ندارند. درصد افزایش قیمت مسکن به شدت بالا است. هنگامی که آماری را ارائه می دهند و می گویند شاخص قیمت کالا در تورم 10 ساله، 20ساله یا 30 سالهx  است. اما زمانی که بررسی می کنید متوجه می شوید که مسکن در مجموعه کالاهایی که بررسی شدند، قرار ندارد و حتی مسکن از میانگین این شاخص خیلی بالاتر است. در بسیاری از سال ها از سال 1366 به بعد دولت هنگامی که شاخص تورم را اعلام می کند، مسکن را از شاخص تورم خارج می کند. چراکه اگر بخواهد مسکن را وارد کند، این شاخص به شکل خود باقی نمی ماند. بنابراین مسکن را از سبد کالاهای a  تا z  خارج می کند. به این معنا که در فاصله بسیار زیادی از a تا z قرار دارد.

درباره اینکه می گویید نرخ مسکن بسیار بالاتر از نرخ تورم بوده است،  آمار ها در بررسی های میانگین سالانه نشان می دهند که نرخ تورم از بیست سال گذشته در هر سال حدود 20 درصد بوده است؛ در حالی که نرخ مسکن نیز به صورت میانگین نیز حدود 20 درصد بوده است. این مساله را توضیح دهید.

دو آمار درباره مسکن وجود دارد. هنگامی که شاخص کالای مختلف اعلام می شود، شاخص قیمت مسکن منطقه ای را کنار بگذارید. چراکه قیمت مسکن در گوشه ای از روستای کوچک نیز در محاسبات کل مسکن کشور در نظر گرفته می شود. بنابراین شاخص قیمت مسکن کاهش می یابد. باید آمار مسکن را در شهر در نظر بگیرید. چراکه کالای سبد خانوار بیشتر در شهر جلوه می کند نه اینکه در گوشه ای از یک روستا که خانه هایش متری ۱۰هزار تومن است. با چنین اقداماتی شاخص قیمت مسکن را کاهش می دهند. هنگامی که بخواهیم واقع بینانه به آمار مسکن نگاه کنیم و آن را مورد بحث و بررسی قرار دهیم باید مقداری آمار را تغییر دهیم. هنگامی که آمار نشان می دهد که پایین ترین قیمت مسکن در ایران متری 10 هزار تومان است، به نظر شما می توان مسکنی با دیوار و سقف پیدا کرد که قیمت آن متری۱۰ هزار تومان باشد؟

مساله این است که در سبد خانوار، وضعیت مسکن چگونه است. آمار سال ۹۰ را نگاه کنید، نسبت خانوار به مسکن ۱.۰۵ بوده است. اگر نسبت خانوار به مسکن ۱.۰۵باشد، باید بتوانید با دو تا سه ساعت کار در روز اجاره مسکنتان را فراهم کنید. به این معنا که تقریبا مسکن نزدیک ۲۰ درصد در سبد خانوار است. آیا واقعیت در ایران به این شکل است؟ در دنیای واقعی افراد باید نزدیک به ۱۶ ساعت کار کنند تا اجاره مسکن فراهم شود. این مسائل تعارضات در آمار و عدم تطابق اعداد با یکدیگر را نشان می دهند.

فرض کنید در حوزه سبد خانوار مطالعاتی را انجام دهیم و مسائل و مشکلاتی را طرح کنیم، به داده هایی دست می یابیم اما اگر نسبت خانوار در جامعه را بررسی کنیم، ناگزیریم که نظریه دیگری ارایه دهیم. این دو نظریه متعارض را نمی توان از یک آمار منتشر کرد. بنابراین حتما در آمار مشکل داریم. نخست اینکه انتخاب واحد مسکونی نادرست بوده و دوم اینکه تعریف واحد مسکن غلط بوده است. آیا تعریفی که ۲۰ سال گذشته مسکن با تعریف مسکن کنونی یکسان است؟ در بیست سال گذشته مدرن ترین مسکن چند عدد مبل داشت یا به دشکل آپارتمان بود. به طور کلی مسکن امکانات زیادی نداشت و خانه ها بسیار ساده بودند و اصلا مبل هم نداشتند و در یک اتاق زندگی می کردند. اما در حال حاضر نمی توانید ادعا کنید که داشتن یک اتاق و یک سرویس به معنای مسکن است. باید تعریف مسکن را تغییر داد و آن را به مرتبه بالاتری ببریم. در این مرحله بسیاری از خانه ها تخریب می شوند و نمی توانیم آن ها را در تعریف مسکن بگنجانیم.

در سال 1387 ثبت نام مسکن مهر انجام شد و 4.5 میلیون خانوار ثبت نام و تقاضای مسکن کردند. این عدد آمار تقاضای مسکن مطابق اعلام وزارت مسکن و شهر سازی است که باید روی آن تأمل کرد. مطابق این آمار حدود یک میلیون مسکن شهری و یک میلیون مسکن روستایی را تحویل داده اند که جمعا دو و نیم میلیون می شود. بنابراین حدود دو میلیون آن می ماند ولی می دانیم که خیلی از این مسکن ها از جمله آن هایی بوده است که جوازهای 15 سال قبل را داشتند. یعنی تعاونی هایی بوده است که برای هرکدام ده میلیون تومان وام اختصاص دادند و آن ها را جزو آمار مسکن مهر اعلام کردند. سال 89 و 90 به منظور افزایش آمار تولید مسکن، این اقدام را انجام دادند. به این معنا که اگر آن ها را به شکل مجزا وارد متقاضیان می کردیم، تعدا متقاضیان به حدود۶ میلیون نفر افزایش می یافت. چراکه از آن 4.5 میلیون نفر، تنها حدود 600 هزار نفرشان صاحب مسکن شدند. آن هایی که مسکن مهر را تحویل گرفتند، اکثرا تعاونی هایی بودند که در انتهای کار ثبت نام کرده بودند.

بنابراین آمار نزدیک ۲.۵ میلیون واحد مسکونی کسر دارد. در هرسال از شش سال گذشته، از سال ۹۱، نزدیک ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار عدد واحد مسکونی به شکل میانگین تولید شد و درسال ۸۷ و ۸۸ و ۸۹ جمعا یک میلیون تولید نداشتیم. در حالی که باید سالی یک میلیون و نیم واحد مسکونی تولید می کردند. در هر سال حدود ۷۵۰ هزار ثبت ازدواج داریم. تنها ضریب استهلاک واحدهای مسکونی حدود۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال محاسبه شده است. به این معنا که اگر در سال ۵۵۰ هزار واحد مسکونی بسازید فقط ضریب استهلاک را تامین کرده اید و تولید مسکن اضافه نداشته اید.

با محاسبه این موارد نزدیک یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی تولید می کنید. آمار مصالح اصلی مانند سیمان و آهن نشان می دهد که در حال حاضر قدرت تولید بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی ندارید. به این معنا که اگر شما ۸۵۰ هزار واحد مسکونی تولید کنید، سیمان حکم سرمه چشم را پیدا می کند و کمیاب می شود. تولید کارخانه های سیمان نسبت به سال های گذشته افزایش زیادی پیدا نکرده است. میزان تولید سیمان ۵ میلیون تن در سال است. پروژه های عمرانی را باید کنار بگذاریم که نزدیک به ۱۰ میلیون تن سیمان برای آنها مصرف می شود و سیمان باقی مانده را باید تقسیم کنیم. در هر ساختمان بتونی، ۱۱۰ کیلوگرم سیمان برای هر متر مربع استفاده می شود. همواره نیز سخن از این بوده است که سیمان را صادر کرده ایم و تا به حال سخنی از واردات سیمان نبوده است. پرسشی که مطرح می شود این است که شما از کجا سیمان آورده اید که بخواهید یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی بسازید؟ در تولید مسکن سال های اخیر نزدیک ۵ میلیون مسکن کسری داریم. این ۵ میلیون کسری مسکن مانند کسری های دیگر نیست که مشهود نباشد. چرا در حال حاضر حاشیه شهرها توسعه پیدا می کند؟ چرا ۱۲ میلیون کپر نشین و حاشیه نشین در شهر های بزرگ وجود دارد؟ می توانیم بپذیریم که در بخش مسکن کسری نداریم و وضعیت مسکن بسیار عادی است و شاخص آن به خوبی پیش می رود؛ که در این حالت با دو تا سه ساعت کار در روز می توانید اجاره خانه خود را پرداخت کنید. در غیر این صورت باید قبول کنیم که کسری بسیار بالایی در بخش مسکن داریم.

با یکی از کارشناسان این بحث را مطرح کردیم. ایشان گفتند که مسکن به اندازه لازم وجود دارد و مساله این است که طرف تقاضا قدرت خرید ندارد و مسکن در ایران به شکل سفته بازانه شده و به شکل کالای سرمایه ای درآمده است. نظر شما در این باره چیست؟

اینکه مردم  قدرت خرید ندارند، درباره بسیاری از کالاها رخ می دهد. برای نمونه بسیاری از مردم قدرت خرید بنز را نیز ندارند، پس چرا بنز این بلا سرش نمی آید. اصلا چرا مسکن سفته بازی شده است و چرا طلا که کالای سرمایه ای است، سفته بازی نشده است؟ چطور شده است که مسکن جای طلا نشسته است؟ علت سفته بازی مسکن این است که مسکن پتانسیلی برای وارد شدن به سفته بازی دارد. آیا مردم ایران با مردم دنیا متفاوتند؟ در جامعه اگر کالایی خاصیت سرمایه ای پیدا کند، به علت مشکلی است که در درون آن کالا وجود دارد. اگر این کالا سفته بازی نمی شود، به این دلیل است که به تعداد زیادی موجود است. اما اگرتعدادش به اندازه کافی نباشد، جزو آنتیک ها و کالاهای سرمایه ای محسوب می شود. برای نمونه دو عدد نقاشی پیکاسو وجود دارد که متقاضی برایش زیاد می شود. وقتی تعداد کالایی اندک باشد، کالای سرمایه ای می شود؛ مانند طلا و تابلوی پیکاسو.

علت سفته بازی کالاها، کسری آن ها است. قیمت مسکن که در سی سال گذشته افزایش یافته است و مجددا نیز افزایش خواهد یافت. پدیده وحشتناکی است که قیمت مسکن از ۲۵ سال قبل 57 برابر شده است. کدام کالای مشابه و ارز در دنیا چنین رشدی را داشته است؟ علت این این افزایش قیمت، کسری مسکن در کشورمان است.
چرا مردم قدرت خرید ندارند و بازار مسکن دچار رکود و تورم می شود؟
این مساله دارای معادله کاملا روشنی است. در حالت کلی تقاضا به شکل صف تقاضای مطلق و صف تقاضای موثر خود را نشان می دهد. برای نمونه اگر به ماشین BMW علاقه دارید اما درحال حاضر پولی برای خرید آن ندارید در صف تقاضای مطلق قرار دارید. اگر روزی علاوه بر علاقه توانایی خرید آن را نیز داشته باشید، در صف تقاضای موثر قرار می گیرید و در قیمت BMW می توانید تأثیر بگذارید. اگر خودرو BMW به تعداد تقاضای موثر موجود نباشد، قیمتش افزایش می یابد اما اگر به تعداد تقاضای موثر وجود داشته باشد، قیمت آن افزایش نمی یابد.

میزان تقاضای مطلق در بخش مسکن زیاد است. چراکه مسکن کالای زیستی و حیاتی محسوب می شود و مانند خوراک و پوشاک زمان و دوره دارد و پس زمان معین روی افراد فشار وارد می کند. برای نمونه اگر بیشتر از ۴۸ ساعت نیاز خوراک را رفع نکنید، به شما فشار وارد می شود و پس از 48 ساعت شما تمایل دارید که تمام دارایی خود را به غذا تبدیل کنید. حتی ممکن است پیراهن خود را بفروشید تا غذا تهیه کنید. این اتفاق در مسکن نیز رخ می دهد. در بخش مسکن صف تقاضای مطلق بسیار بالایی وجود دارد که این تقاضای مطلق تمام تلاشش را در دوره ای انجام می دهد و اندوخته ای را جمع می کند، به صف تقاضای موثر منتقل می شود. تا کمی پول به جامعه تزریق می شود، این پول ها نزد افراد جمع می شود و آنها وارد صف تقاضای موثر می شوند. اما به دلیل اینکه کالا به اندازه کافی وجود ندارد، کالای موجود در سال اول در بازار خریده می شود و به دلیل این هجوم، قیمت مسکن افزایش می یابد. بنابراین افرادی که در صف تقاضای موثر بودند، ناخواسته به دلیل افزایش این قیمت به صف تقاضای مطلق منتقل می شوند و مجددا رکود آغاز می شود. مجددا این وضعیت ادامه پیدا می کند و دولت پول تزریق می کند و بنابراین این رکود دامن گیر اقتصاد کشور نیز می شود. چراکه نصف اقتصاد در اختیار صنعت ساختمان است. اگر کالای مسکن به تعداد کافی در بازار موجود بود، هر مقدار که از آن خریداری می کردند، قیمت تغییری نمی کرد. اینکه علت افزایش قیمت مسکن را به سرمایه ای بودن آن مرتبط کنیم، برداشتی اشتباه است.

پرسش: اگر بخواهیم معضل مسکن را در یک فرآیند میان مدت یا بلند مدت پیگیری کنیم، راهکار شما چیست؟

مدت ها در تدوین این طرح که معضل مسکن در جامعه رفع شود، فکر و مطالعه کردیم. اما حفره های خالی هنوز در بخش هایی وجود دارد که به اقتصاد و تفکرمان در اقتصاد کلان باز می گردد. اگر این موارد مورد بررسی قرار نگیرند و باز نگری نشوند، مجدد این مشکلات را به شکل دیگری خواهیم داشت. طرح مسکن را باید در سه بخش عمده بررسی کنیم. بخش نخست، مسائل مالی مسکن است. راهکار های مالی مسکن در ایران نیاز به منابع مالی دارد. اگر ۲۰ میلیون واحد مسکونی در کل کشور داشته باشید، هنگامی که یک میلیون واحد مسکونی در یک کشوری مانند ایران بسازید، گویا می خواهید پنج درصد مسکن کل کشورتان را در آن سال بسازید. اگر بخواهید میزان ساخت مسکن را به ۱.۵ میلیون یا دو میلیون عدد افزایش دهید، 10 درصد مسکن کل کشور را مجددا باید بسازید. اما پرسش این است که با وضعیت مالی کشور چگونه می توانیم این تعداد مسکن بسازیم؟ ساختن یک میلیون واحد مسکونی نیاز به ۴۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی دارد. ساخت این تعداد مسکن،  به پول و توان مالی نیاز دارد. یک میلیون واحد مسکونی به شکل خالص نیاز به 100 میلیون متر مربع زمین دارد. اگر ساختمان مدرسه، کلانتری، درمانگاه و غیره نیز باشند، باید 220 میلیون متر مربع ساختمان بسازید. چراکه برای هر یک متر مربع، به ۱.۲ متر مربع زمین برای ساختمان های جانبی اش نیاز داریم. اگر ساخت هر متر مربع یک میلیون تومان هزینه داشته باشد، باید ۲۲۰هزار میلیارد تومان هزینه کنید. همچنین به ازای هر یک ریالی که برای ساختمان هزینه می کنید، نیاز به یک ریال زیر ساخت دارد. بنابراین ۲۲۰ هزار میلیارد نیز باید برای زیر ساخت ها هزینه کنید. برای نمونه باید برق، گاز، جاده و غیره را تأمین کنید. بنابراین جمعا ۴۴۰ هزار میلیارد تومان باید هزینه کنید تا یک میلیون واحد مسکونی تولید کنید. پرسش این است که نقدینگی کشورمان چه مقدار است؟ چگونه وزیری ادعا می کند که در سال یک میلیون مسکن تولید می کنم؟ او 440 هزار میلیارد تومان را در کدام بخش بودجه کشور دیده است؟ این حالت، وضعیت بسیار ساده ای از ساخت مسکن است. چراکه هزینه های دیگری نیز وجود دارد. به عنوان مثال برای یک میلیون واحد مسکونی نیاز به تاسیسات تحقیقاتی و نظامی و غیره نیز دارید. بنابراین باید راه حلی برای رفع معضل نقدینگی تدوین کنیم. با 70 میلیون تومان وام برای 10 هزار واحد مسکونی مشکل مسکن حل نمی شود.

پرسش: چگونه مقدار پول و منابع مالی لازم باید تامین شود؟

 وام، تسهیلات داخلی و خارجی، رهن ثانویه و صکوکات، فاینانس خارجی و سرمایه گذاری خارجی بندهای طرح تامین مالی می تواند باشد. چراکه با منابع داخلی نمی توانیم چنین سرمایه ای را تأمین کنیم. در حال حاضر کسری مسکن را در کل جامعه می بینیم. در جوان های جامعه تا افرادی که در حاشیه شهر حضور دارند. کسری مسکن را هم در چهره صاحب خانه و هم در افراد بی خانه می توان دید. این معضل به معضل اجتماعی تبدیل شده است و فشار روانی به کل جامعه وارد می کند. سن ازداج به ۳۵ و ۴۰ رسیده است و حاشیه نشینی شهر در حال گسترش است.
مسائل مالی بخش مسکن نیاز به راهکار خارجی و ورود سرمایه و باز شدن اقتصاد دارد. باید در بخش مسکن نیز مانند سایر بخش های کشور سرمایه گذاری خارجی انجام شود. حال پرسش این است که چرا این اقدام انجام نمی شود؟ دلیل آن است که قوانین سرمایه گذاری خارجی در ایران مسدود شده است. به این معنا که سرمایه گذار خارجی نمی تواند وارد ایران شود و ملک بخرد، بسازد و در رهن بگیرد. قوانین بسیار باز دارنده ای در بخش مسکن وجود دارد. همچنین به دلیل اینکه مسکن بخش خصوصی محسوب می شود، هیچ ابزار تضمینی ندارد. در بخش دولتی به سرمایه گذار خارجی بابت سرمایه اش، می توانند ضمانت دهد. اما در بخش خصوصی چنین امکانی وجود ندارد. بنابراین هیچ سرمایه ای را نمی توانیم جذب کنیم. دلایل متعددی برای این معضلات وجود دارد. یکی از دلایل این است که قانون گذار و دولت، اقتصاد مستقلی برای خود تدوین کرده است و بنابراین هیچ توجهی به بخش خصوصی ندارد و اهمیتی برای آن قائل نیست. به این خاطر به دنبال تدوین قوانین نیست. به دنبال این نیست که راهکاری برای حل مشکلات بخش خصوصی پیدا کند. دولت اهمیتی برای این مسائل قائل نمی شود. چراکه به مالیات هیچ توجهی نمی کند و به مالیات بخش خصوصی وابسته نیست. نفت، گاز، طلا و غیره را صادر می کند و درآمدش را به دست می آورد. بنابراین به وضعیت بخش خصوصی که بخش اعظم مملکت در آن فعالیت می کنند، اهمیت نمی دهد. اگر دولت بخش خصوصی را تقویت کند، بخش خصوصی غیر قابل تضعیف است. همچنین در رئوسی که گفته شد، باید تمام موانع قانونی در بخش نرم افزاری حذف شود. به این معنا که این قانون (تأمین مالی از طریق جذب سرمایه های خارجی) و قوانینی که حامی این قانون باشد، باید در مجلس مصوب شود تا بتوانیم منابع مالی را تأمین کنیم.

در بخش زیر ساخت های کشور، با زیر ساخت سنتی نمی توانیم مسکن بسازیم. نمی توان یک میلیون واحد مسکونی ساخت. ساخت سنتی محدودیت ایجاد می کند. زمان و هزینه بسیار بالایی نیاز دارد. 440 هزار میلیارد تومان را می توانید با تغییر زیرساخت ها به 300 هزار میلیارد تومان کاهش دهید و 140 هزار میلیارد تومان با تغییر تکنولوژی ساخت صرفه جویی کنید. چراکه در ساخت سنتی یک سوم مصالح ساختمانی تلف می شود و یک سوم مصالح زیاد تر از حالت عادی مصرف می شود. باید وضعیت کنونی و تکنولوژی ساختمان را تغییر دهیم. چگونه است که کشور های پیشرفته برج 35 طبقه را در طول 35 روز می سازند. در حالی که ما باید برای برج 35 طبقه ای حدود 6 سال زمان بگذاریم.

پرسش: دلیل عدم تغییر تکنولوژی تا کنون چه بوده است؟

دلیل عدم تغییر تکنولوژی این بوده است که سرمایه گذاری در بخش مسکن در اثر رکود و تورم ها، ماهیت بازدهی و سوددهی خود را از دست داده است. کارخانه دار هنگامی که می خواهد تکنولوژی ای وارد کند و به کار و تولید بپردازد، همواره درگیر مسائل مالی خواهد بود. از داخل نمی تواند مسائل مالی را تامین کند، چراکه داخل کشور قدرت تامین را ندارد. از خارج از کشور نیز نمی تواند سرمایه خارجی تامین کند. اگر هم منابع مالی را تأمین و در داخل سرمایه گذاری کند، بازار همواره دچار تورم و رکود است. چرا که اقتصاد دولتی است و خصوصیت اقتصاد دولتی، رکود و تورم است. تمام کشور هایی که اقتصاد دولتی دارند، دچار رکود و تورم هستند. چراکه منابع توزیع پول یکجا قرار دارد. رکود تورمی خاص کشورهایی است که کمبود مسکن دارند. در قسمت هایی که کمبود مسکن یا کمبود کالای زیستی وجود دارد، رکود تورمی ایجاد می شود. به این معنا که رکود وجود دارد اما در بطن آن تورم رشد کرده است. مسکن در حال حاضر رشد ندارد و اگر فردی بخواهد مسکن خود را بفروشد با قیمت پایین تری باید بفروشد و قیمت ظاهرا افزایش پیدا نکرده است. این وضعت نشان دهنده رکود است اما در بطن آن، فنر قیمت مسکن در حال فشرده شدن است و قیمتش در حال افزایش است. مسکن دو تا قیمت دارد. قیمت ظاهری که تقاضای موثر را نشان می دهد و یک قیمت باطنی که تقاضای مطلق را نشان می دهد.

پرسش: بنابراین طرحی که برای افزایش وام برای مسکن وجود دارد سبب فشرده شدن قیمت مسکن می شود. نظرتان درباره این چنین طرح هایی چیست؟

متاسفانه هنگامی که صورت مساله رفع مشکل مسکن را مقابل مسئولان قرار می دهیم، به دلیل بزرگ بودن صورت مساله، تنها راه حلشان پاک کردن صورت مساله است. به این شکل تحلیل می کنند که اصلا که گفته است مشکل مسکن داریم آمار نشان می دهد که مشکلی وجود ندارد. برای نمونه در سال 90 بر اساس آماری که منتشر شد، جشن سرسری مسکن و خانوار را برگزار کردند. سال 91، 145 درصد قیمت مسکن افزایش یافت. در همان سال که جشن را برگزار می کردند گفتیم که اگر آمار 1.05 صحت داشته باشد، به این معنا است که افراد با دو ساعت کار بتوانند نیاز مسکن خود را برطرف کنند و بتوانند اجازه مسکن خود را پرداخت کنند. مهندس با دو ساعت کار خود و کارگر نیز با دو ساعت فعالیت خود بتواند اجازه خانه خود را پرداخت کند. درحال حاضر قیمت اجاره مسکن در تهران از 900 هزار تومان تا ده میلیون تومان است. کارمندی با حقوق 800 هزار تومانی باید تمامی حقوق و اضافه کار خود را پرداخت کند تا بتواند خانه ای با سطح پایین را تامین کند. آیا این معضل محسوب نمی شود؟ بنابراین این گونه تسهیلات تاثیری بر مسکن ندارد. این تسهیلات وارد بازار می شود کمی رشد می کند و سبب می شود مجددا قیمت مسکن افزایش پیدا کند. تنها مزیتی که این تسهیلات دارد این است که مسئولینی را که به خواب رفته است را بیدار کند تا متوجه شود که در مسکن مشکل وجود دارد و باید برنامه مناسبی تدوین شود. بخش مسکن به یک برنامه کامل مالی نیاز دارد. برنامه زیر ساخت نیز به این شکل است که شما ابتدا زیر ساخت هایتان را تغییر دهید و کارخانه های جدید احداث و بخش خصوصی را در این حوزه تقویت کنید.

در بخش نرم افزاری در صنعت ساختمان فعالیت های بسیاری می توانیم انجام دهیم اما قوانین مانع می شوند. ما می توانیم آنقدر مسکن بسازیم و تولید کنیم که بازدهی بالایی دارند که سرمایه های بسیاری را در این حوزه هم از داخل و هم از خارج جذب کنیم. کشور از تمامی جهات بهترین فضاها را دارد. باید اجازه دهند که شهرک های تفریحی و مسکونی ساخته شوند. شهرک هایی که آب و برق و غیره را سازنده شهرک تامین کند. مجوز این شهرک ها را سریع تر صادر کنند. با توجه به قوانین و ضوابط در کشور بدون دخالت صلایق شخصی دولت مردان، بر اساس قوانین اجازه شهرک سازی را صادر کنند. در بسیاری از زمینه ها می توانند اجازه دهند که بخش خصوصی وارد شود و سرمایه گذاری کند که سود دهی و بازدهی زیادی نیز می تواند داشته باشد. در همان شهرک هزاران فعالیت دیگر نیز انجام می شود. مگر چه ایرادی دارد که بخش خارجی این شهرک ها را بسازد. باید برنامه ای به شکل جامع ایجاد شود. طرح اجتماعی، طرح مسکن ویژه و مسکن استیجاری و غیره برای زمانی است که مشکل مسکن به شکل کامل در کشور حل شده باشد و به طور مثال بخشی از دهک پایین مثلا ده هزار خانوار مسکن نداشته باشند. در اینجا لازم است که دولت طرح های مختلف را ارائه کند. این نوع طرح ها برای کشور فرانسه، آلمان و انگلیس است که مشکل مسکن ندارد و تنها تعداد محدودی از افراد مسکن ندارند. بنابراین شهرداری خانه هایی را به این خانواده ها واگذار می کند. اینچنین طرح هایی معضل مسکن ایران را حل نمی کند. چراکه دهک های میانی در کشورمان با مشکل مسکن مواجه هستند.

مسکن در ایران نیاز به طرح جامعی در سه بخش منابع مالی، زیرساخت و نرم افزار (قوانین و موانع موجود در مسکن) دارد. در هر کدام از این بخش ها کوچکترین اختلالی به وجود آید، کل طرح با مشکل ایجاد می شود. اگر بخش نرم افزار را دقیق مورد بررسی قرار ندهید و تسهیلش نکنید، هیچ وقت نمی توانید از سرمایه خارجی استفاده کنید و منابع مالی بخش مالی به طور کامل مختل خواهد شد.

پرسش: در این سه بخش اساسی که مورد بررسی قرار دادید، گویا بسیار وابسته به منابع خارجی هستیم. با این وضعیت بودجه و نفت نشان می دهد که تحریم ها در این مساله تاثیر زیادی دارد. نظر شما چیست؟

اساسا بحث مسکن، بحث کلانی است و نمی توان در جز به آن نگاه کنیم. بخش مسکن واژه اشتباهی است. مسکن محدود به بخش نمی شود. مسکن در تمام اقتصاد کشورمان درگیر است. به این معنا که تمام تدابیر اقتصادی کشورمان به بخش مسکن مرتبط می شود. در وزارت اقتصاد و دارائی هیچ حوزه ای در بخش مسکن نداریم که این بزرگ ترین اشتباه است. وزارت اقتصاد و دارایی ما از مسکن هیچ اطلاعی ندارد و مسائل مسکن را اصلا نمی شناسد. بانک مرکزی هیچ از اطلاعی از مسکن و تاثیر مسکن در اقتصاد و مسائل پولی ندارد. مسکن بیش از نیروی انتظامی از جرائم جلوگیری می کند. بهداشت روانی که مسکن ایجاد می کند از کل وزارت بهداشت و درمان بیشتر خواهد بود. بسیاری از جرائم، مسایل روانی و مشکلات از مسکن ناشی می شود. مسکن به دغدغه دائمی تولد تا موت آحاد مردم مملکت تبدیل شده است. ضعف و معضل مسکن از رشد بخش های دیگر اقتصاد مانند کشاورزی و صنعت جلوگیری می کند.

پرسش: ورود بانک ها به عنوان بنگاه اقتصادی در ساخت و ساز مسکن، در چند سال گذشته چه تاثیری بر بخش مسکن داشته است؟ همچنین می گویند که حالت دوطرفه ای اتفاق افتاده است. به این شکل که به دلیل اینکه در سال های گذشته بانک ها به حوزه مسکن ورود پیدا کرده اند و در چند سال اخیر مسکن در رکود رفته است ، منابع بانکی در بخش مسکن قفل شده است و از آن طرف بانک ها نمی توانند برای عرضه و تقاضا تسهیلات لازم را ارائه دهند. شما از منظر اقتصاد کلان این موضوع را چگونه تعریف می کنید.

همواره تمام مشکلات به دولت باز می گردد. دولت منابعی را در انحصار خود قرار داده است و هرسال صادرات غیر نفتی را در آمار خود جای می دهد که اکثرا این صادرات غیر نفتی وابسته به نفت است. دولت پول را نیز در انحصار خود قرار داده است که به گردش مالی بخش خصوصی هیچ ارتباطی ندارد. دولت های اقتصادی در دنیا به چرخش مالی در بخش خصوصی وابسته هستند. به این معنا که هرچه این چرخش سریع تر و بیشتر باشد، دولت درآمد بیشتری خواهد داشت. دولت در کشورمان نسبت به این چرخش کاملا غریبه است و مالیاتی دریافت نمی کند. تمام مالیاتی که می گیرد، به میزانی نیست که بتواند تنها حقوق کارمندان بخش مالیاتی را تأمین کند. از سوی دیگر دولت تعدادی از کالای ویژه را در اختیار خود گرفته است و درآمد ثابتی از آن ها به دست می آورد. فرض کنید که این درآمد در بخش خصوصی بچرخد. در این چرخش اگر دولت پول داشته باشد، اضافه می کند و بنابراین تورم ایجاد می شود. در اینجا نیز چاله ای بزرگ به نام مسکن وجود دارد که تمام پول ها را به خود جذب می کند. اگر دولت پولی نداشته باشد تا به چرخش اضافه کند، رکود ایجاد می شود. هنگامی دولت نمی تواند تولید کند کشور فقیر می شود و زمانی که بتواند تولید کند، ثروتمند می شود. سلطه و انحصار دولت بر نفت، گاز، انرژی و معادن ویژه تمام اقتصاد را فلج کرده است. به راحتی تحریم می شود، به بدترین شکل استخراج و تولید می کند، به بدترین شکل در دنیا می فروشد و به بدترین شکل خرج می کند. مانند دولت آقای احمدی نژاد که به بدترین شکل ممکن درآمد حاصل شده را خرج کرد. ایشان اگر درآمد حاصله را به کف اقیانوس می ریخت، بهتر از این بود چنین فاجعه اقتصادی را در مملکت ایجاد کند.

به منظور حل این معضلات دولت باید کنار بایستد و دست از این انحصار ها بردارد و  به چرخش پول بخش خصوصی نگاه کند. دولت تنها باید نظارت کند که این پول به شکل مناسبی گردش کند. او تنها باید مالیاتش را دریافت کند. دولت ها در کشورهای دیگر چنین فعالیت هایی را انجام می دهند. اگر دولتی این اقدامات را انجام دهد، نمی توانند تحریمش کنند و چنین رکود و تورمی را تجربه نمی کند. برای نمونه اگر این اقدامات انجام شود به کشور قطر با 2 میلیون نفر جمعیت اجازه نمی دهیم که از منابع مشترکمان 73 میلیارد دلار در سال 2014 برداشت کند. آیا ایران با 70 میلیون نفر جمعیت آنقدر عاجز است که تنها یک میلیارد دلار برداشت کند؟ اگر این بخش به دست بخش خصوصی اداره می شد، ایران یک میلیارد دلار برداشت می کرد؟ چرا باید کشور با 2 میلیون نفر جمعیت، 73 میلیارد دلار برداشت کند و ایران با 70 میلیون نفرجمعیت یک میلیارد دلار برداشت کند؟ چرا آقای خامنه ای می گوید خصوصی سازی کنید؟ چراکه اگر بخش خصوصی اداره می کرد، اجازه نمی داد حتی یک قطره اضافی برداشت کند. این 70 میلیون نفر آنقدر باهوش و توانمند هستند که اجازه ندهند قطر برداشت اضافه داشته باشد. حاکمیت اصلی حکومت می گوید خصوصی سازی کنید اما دولت نمی خواهد. هر دولتی که روی کار می آید، چه اصول گرا و چه اصلاح طلب باشد، بر دولت مسلط می شود و دیگر خصوصی سازی یادش می رود.

پرسش: در زمان آقای خاتمی مساله خصوصی سازی مطرح شد و پس از آن واگذاری های ابتدایی انجام شد. پس از اینکه آقای احمدی نژاد روی کار آمدند، تا سال 1392 خصوصی سازی گسترش یافت. مساله این است که عمده واگذاری ها به شرکت های وابسته به نهاد های نظامی و امنیتی هستند و بنابراین این واگذاری ها در حقیقت شبه دولتی هستند. لطفا این مساله را تحلیل کنید؟

آیا تفکر آقای خامنه ای به این شکل بوده است؟ آیا هدف تفکری که در بخش خصوصی مطرح شد، این شکل از خصوصی شدن بود؟ خیر؛ به این شکل نبوده است. در دولت های مختلف ایران، خصوصی سازی به سه طریق رخ داده است. نخست اینکه دولت اصلا خصوصی سازی نمی کرد، دوم اگر خصوصی سازی می کردند، فعالیت را به شبه دولتی ها می سپردند و سوم به طریق نادرستی خصوصی سازی را انجام می دادند که گزارش نامناسبی از آن دریافت کنند. در حال حاضر اکثر فعالیت ها را به سپاه و سازمان های دیگر سپردند. دلیل این اقدامشان این بود که نوعی مقابله با خصوصی سازی کرده باشند. چراکه اگر خصوصی سازی انجام شود، دولت تبدیل به دولت تابع خواهد شد. به این معنا که دولت هم تابع ملت و هم تابع حاکمیت خواهد شد و دیگر دولت مقتدری نیست که در آینده هم به مردم و هم به حاکمیت شاخ و شانه بکشد.

دولت کدام ارگان است؟ آیا کارگزار مردم نیست؟ دولت تنها باید به مردم خدمت کند. نباید هیچ پتانسیل سیاسی و تقدس ویژه ای برای آن قائل باشیم. دولت ارگانی است که باید به مردم خدمت کند. دولت باید قوانینی را دریافت کند و فعالیت های مرتبط را انجام دهد. این روند کاملا دیکنوکرات است. دادن وصف ایدئولوژیک به دولت، این مشکلات را به همراه خواهد داشت.

پرسش: تحلیل شما درباره اینکه در کشورمان، دولت های مختلف در این زمینه مشترک عمل می کنند، چیست؟

علت این است که هر دو جناح وقتی رو کار می آیند، به این انحصار علاقه پیدا می کنند و نقدپذیریشان به شدت کاهش می یابد. چراکه اقتدار و منابع مالی ای دستشان است که می توانند با استفاده از آن بسیاری از چاله ها را پر کنند. متاسفانه نقد تخصصی از سوی مردم به دولت نمی شود. عدم نقد تخصصی به دولت نوعی کمک به آن محسوب می شود تا چاله ها و ضعف های دولت داریش را بپوشاند و آمارهایشان را در اختیار بگیرند. این مساله قدرت بالایی در اختیار دولت قرار می دهد. اما اگر نقد تخصصی وجود داشته باشد و مقداری افت اقتصادی رخ دهد، دولت زیر سوال می رود.

اقدامات دولت ها مانند یکدیگر بوده است. برای نمونه دولت آقای خاتمی فعالیت هایی انجام داد که بسیاری از آن ها صحیح و بسیاری نا درست بود و اکثر فعالیت ها را به بخش های عمومی، سازمان تأمین اجتماعی و غیره سپرد. سپس آقای احمدی نژاد روی کار آمد و طرح عدالتش را مطرح کرد. از اقدامات ایشان کاملا مشخص بود که بخش خصوصی نابود می شود.

خصوصی سازی یک ایده و تفکر کاملا مدون شده است. مانند انسان یا حیوان زنده است که نمی توانید سر آن را جدا کنید. نمی توانید انگیزه را در خصوصی سازی از میان ببرید. انگیزه در درون بخش خصوصی قرار دارد. میکرو فردمن می گوید که انسان فکر می کند و توهم دارد که مالک است. انسان مالک آن چیزی است که مصرف می کند. آن که کارخانه دارد، مالک کارخانه نیست. فکر می کند که مالکش است. محصولش را مردم مصرف می کنند و در اخر به او سود می دهند که درآمدش را در بانک می گذارد و تنها مردم از آن مصرف می کنند و روزانه به او می گویند دارایی اش چه میزان است. انسان مالک آن چیزی است که می خورد و می پوشد و مصرف می کند. برای نمونه اگر فردی خانه اش را دو تا می کند، برای دیگران کرده است چراکه خودش تنها از یک خانه استفاده می کند. برای نمونه دولت یکی از کشورهای خارجی کارخانه ای را به قیمت یک پند به استرلینگ می فروشند و می گویند که کارگرانش را اخراج نکند. چرا که این فرد توانایی هایی داشت. سپس آن کارخانه پیشرفت کرد و مالیاتی که دولت از آن کارخانه دریافت می کرد از فروش کارخانه به قیمت واقعی بیشتر بود. این اتفاق متفاوت است با شمیر کشیدن جناح های مختلف سر اینکه خصوصی سازی شده است و فعالیتی را به نزدیکان خودتان داده اید. این شمشیر کشیدن ها به دلیل این است که نگذارند خصوصی سازی رخ دهد.

پرسش: در حال حاضر تمرکز دولت بر این است که مسکن محرومین و مستضعفین و مسکن اجتماعی تولید کند؛ در حالی که دولت با توجه به قدرت خود مانند زمین ها و بخش نرم افزار که در اختیار دارد، می تواند در مسکن طبقات مرفه جامعه سرمایه گذاری کند. برای نمونه طرحی مانند پدیده شاندیز که تنها طبقات مرفع جامعه بتوانند آن را خریداری کنند. این طرح  از جذابیت ها، شهرک های مدرن و سطح استاندارد بالایی برخوردار است. همچنین از بسیاری از طرح ها مانند شهرک پرند که هیچ امکانات رفاهی ندارد، بهتر است. با توجه به اینکه چنین طرح هایی تنها بخش کوچکی از معضل کمبود مسکن را رفع می کند، آیا می تواند مثبت تلقی شود؟

چنین طرح هایی تاثیر خواهند داشت. اما صریح بگویم که دولت به این نتیجه رسیده است که نمی تواند معضل مسکن را حل کند. با توجه به سوابقی که دارم می دانم که در باطن به این نتیجه رسیده است. اگر هم به این نتیجه نرسیده باشند، مساله مسکن را بزرگ و مهم تلقی نمی کنند.

پرسش: پدیده شاندیز طرحی بود که یکی از بزرگ ترین فساد های اقتصاد ایران در آن شکل گرفته است. تحلیل شما چیست؟

تعریفی که من و شما از فساد اقتصادی در این مملکت می کنیم، در دنیا وجود ندارد. قوانینی را منع کردیم و قفل هایی را زده ایم و هر فردی که به این قفل ها دست می زند را فاسد می دانیم. در تمامی بخش ها باید قفل را برداریم تا درها باز شوند. برای نمونه اگر تمام اقداماتی که بانک های دنیا انجام می دهند، در جمهوری اسلامی انجام دهند، باید گردن تمام کارکنان بانک ها، از رئیس شعبه تا مدیر عامل را بزنیم. در بورس نیز باید تمام کارگزاران تمام دنیا را اعدام کنیم. اصلا بحث شرعی مطرح نیست، موانع قانونی وجود دارد. قفل هایی زده ایم و طبیعتا افرادی به آن قفل ها دست می زدند و فاسد می شوند. باید آن قفل ها برداشته شود. چه وضعیتی است که بانک های کشور دارند؛ باید تغییر کنند. بانک ها بخش خصوصی را نابود کرده اند. بخش خصوصی به دنبال این است که بانک ها را دور بزند. بنابراین این دور زدنشان، فساد محسوب می شود. این قفل را اگر بردارند، دولت دیگر نمی تواند انحصارگر باشد. این قفل را هیئت حاکمه نزده است، بلکه دولت با قدرتش ایجاد و به حکومت تحمیل کرده است. اگر این قفل ها برداشته شود، بخش خصوصی آنچنان قدرت پیدا می کند که می تواند انحصارات دولت را از او بگیرد و به دنبال آن دولت تابع بخش خصوصی خواهد شد.

پرسش: اگر شهرک سازی آزاد بود و سازنده های بزرگ کشور نیز می توانستند مانند پدیده شاندیز سرمایه گذاری کنند و همچنین اگر قوانین و مالیات ها مانند آمریکا تعیین می شد، پدیده شاندیز می توانست چنین سودی را حاصل کند؟

سود ناشی از پدیده شاندیز در بخش ساختمان و مسکن، به دلیل سیاه چاله و کمبودی است که در بخش مسکن وجود دارد. مقدار سود را کنار بگذارید. رفتار در پدیده شاندیز مانند رفتاری است که در تمام دنیا انجام می شود. اینکه مقدار سود زیاد شده است که برخی ها نمی توانند این سود زیاد را ببیند، ناشی از کمبود مسکن است.

پرسش: اگر پدیده شاندیز رقیب های دیگری داشت، این مقدار سود زیاد را به دنبال داشت؟

اجازه دهید که رقیب ایجاد کنند. قفل زدن، این مشکلات را به دنبال دارد. بانک ها مملکت را تخریب می کند. هر کدام از شرکت های سرمایه گذاری به یکدیگر به شکل ضربدری وام می دهند و بانک مرکزی را دور می زنند. مشخص است که بانکی که شرکت سرمایه گذاری دارد، نمی تواند در بخش دولتی که نفت و گاز است سرمایه گذاری کند، برای نمونه چاه احداث کنند. بنابراین در بخش هایی مانند بخش ساختمان سرمایه گذاری می کند و ملک می خرد. به این معنا که از پس انداز های شما، سهام داران برای خودشان ملک می خرند که اقدامی نا درست است. هنگامی در بدنه بانک ها، رفتارشان را بررسی کنید، درمی یابید که اولین اشتباه این است که هرجا که وام داده اند، می گویند چرا وام داده اید؟ هیچ جای دنیا نمی گوید که چرا وام داده اید، بلکه بازرسان پیگیری می کنند که چرا وام پرداخت نشده است. بازرسان بانک ها در دنیا می گوید که حق ندارید بدون دلیل وام پرداخت نکنید؛ باید به مردم پاسخگو باشید. در حال حاضر در ایران اگر 500 تا شرکت درخواست وام دهند، 499 شرکت به دلایل نا مربوط برگشت می خورند و تنها یک شرکت وام دریافت می کند. این 499 شرکت باید مرجعی داشته باشند تا بپرسند که چرا وام دریافت نکردند.

پرسش: در حال حاضر ما در ایران مقاوم سازی تقریبا انجام نمی شود و سریعا تخریب می کنیم و ساختمان های جدیدی می سازیم که مشخص نیست مقاوم ساخته می شود. در حالی که به جای اینکه ساختمان هایی را در حد 3 طبقه را تخریب می کنیم، از راه حل های بهتری استفاده کنیم. نظر شما درباره این شکل از راه حل ها چیست؟

بعضی از اینها اگر اجرا شود در عین حال که کمک می کند، ضربه هم می زند. نکته ای که شما می گوید چرا این اتفاق رخ می دهد. در بخش قوانین ایراد وجود دارد. شهر سازی ما در شهری مثل تهران حدود 15 سال بدون طرح جامع مدیریت می شود. برای اینکه هیچ مدیری نیز علاقه ای به ارائه طرح جامع نبود. چراکه دست و پایش بسته می شود. بنابراین هیچ مطالعه ای وجود ندارد که مشخص کند خانه ها دارای چه تعداد طبقات باید باشد. برای نمونه امروز 3 طبقه می سازید؛ پنج سال بعد به این نتیجه می رسید که باید 5 طبقه باشد. قیمت مسکن نیز آنچنان بالا است که اگر خانه بکوبید و مجددا بسازید، متحمل هزینه نمی شوید. وضعیت نرم افزار و اوضاع اقتصادی دست در دست هم داده اند و با یکدیگر ضریب تخریب را افزایش دادند. در هر بخش دنیا بگویید که ضریب تخریب چه ربطی به قوانین دارد، نمی تواند پاسخ دهد. مطالعه مدون درباره تاثیر قوانین و تورم مسکن بر ضریب تخریب نداریم. در کشورمان این اتفاق کاملا رخ می دهد.

هر نوع حرکتی مانند مسکن اجتماعی باید در راستای طرحی کامل رخ دهد. در طرح مسکن ویژه مطرح کردم که به انبوه ساز زمین رایگان بدهید و هر مقداری که خواست بفروشد. تمام افرادی که حاضر بودند، اعتراض کردند که این به معنای رانت دادن به افراد خاص است. اما مساله این است که آن افراد مگر سرمایه هایشان را کجا می خواهند ببرند، زمین را می سازد و ساختمان را می فروشد و درآمد کسب می کند و مجددا با پول خود شروع به ساخت ساختمان دیگر می کند. باید انبوه ساز تولید کنیم. وقتی انبوه ساز نداریم حرف از انبوه سازی زدن غلط بیجاست. کدام انبوه ساز در ایران است که بتواند 20 هزار واحد مسکونی را با سرمایه خودش بسازد؟ پیمانکار انبوه ساز نیست. وقتی در ایران انبوه ساز می بینیم به عنوان مافیای مسکن اعدامش می کنیم، چگونه از انبوه سازی صحبت می کنیم؟ قوانین اجازه نمی دهد که انبوه ساز وجود داشته باشد.

اساسا در دنیا نشان داده شده است که 10 درصد سرمایه گذاری ها برگشت دارند و 90 درصد آن رسوب می کند. حتی در دبی نیز 35 درصد بازگشت. ترکیه میزان زیادی سرمایه از دنیا جذب کرد و بیشتر آن را در خود نگه داشت.

پرسش: در بم شهرکی برای زلزله زدگان ساخته شده است. این شهرک کانکس هایی پیش ساخته و خیابان کشی های بسیار ساده ای دارد. در حال حاضر این کانکس ها را به دانشجویان متعهد دانشگاه علوم پزشکی داده اند. در سال حدود یک میلیون خودرو تولید می کنیم که تکنولوژی خودرو پیشرفته تر از تولید چنین کانکس هایی است. به نظر شما با توجه به اینکه پدیده کپر نشینی مواجه هستیم و دولت طرح مسکن اجتماعی را دنبال می کند، آیا ساختن چنین شهرک هایی نمی تواند راهکار مناسبی باشد؟

خودرو وسیله ای متحرک است و امکان زندگی کردن دارد. تکنولوژی خودرو به مراتب پیشرفته تر از ساختمان است. به این خاطر است که می گویم هنگامی که شما می خواهد یک یا دو میلیون واحد مسکونی تولید کنید، نباید آن را سنتی بسازید.

پرسش: اگر ساختن چنین شهرک هایی با کانکس های با کیفیت را توسعه دهند، درصدی از مشکلات مسکن را رفع می کنند. همچنین پیش از این شهرداری قرار بود یک طبقه با مصالح سبک به ساختمان های فعلی اضافه کند. نظر شما درباره چنین راهکارهایی چیست؟

این طرح ها، راهکارهای مناسب برای افزایش مسکن محسوب می شوند. این اقدام در کشورهایی مانند لندن و پاریس رخ می دهد. به مردم اجازه می دهند که با سبک ترین مصالح، یک طبقه به ساختمان های قدیمیشان اضافه کنند.

پرسش: به نظر شما اگر چنین راهکار هایی را که میزان اندکی از میزان مشکل مسکن حل می کند را دنبال کنیم، نمی توانیم حداقل 20 درصد از معضل مسکن را حل کنیم؟

خیر. مشکل مسکن کشور با این راهکار ها رفع نمی شود.

پرسش: یکی از مشکلات مسکن در سوداگری آن است. واقعیت این است که بخش قابل توجهی از افزایش قیمت مسکن در شهرها ناشی از افزایش قیمت زمین است. نظر شما در این باره چیست؟

پتانسیل افزایش قیمت مسکن و زمین در درونشان است. دلیل افزایش قیمت، کمبود مسکن است و ربطی به اصطلاح سوداگری ندارد.

پرسش: قیمت مسکن در یکی از شهر های 300 هزار نفری با قیمت مسکن در تهران رقابت می کند. تعجب آور است که در چنین شهری به این کوچکی قیمت مسکن این چنین رشد کند. با شهردار این شهر صحبت کردیم. ایشان گفتند که بیش از نیمی از زمین های شهر بنا به دلایلی ساخته نشده است. در حالی که معاملات زمین و مسکن به شکل جدی در آن شهر رواج داشت. اگر ما بتوانیم مشکل مسکن را برای این شهر حل کنیم، معضل مسکن را برای 300 هزار نفر رفع کرده ایم.

مسکن مساله منطقه ای است. مثل پارچ نیست مثلا اگر در ایران نباشد و در عراق فراوان پارچ داشته باشد، در ایران هم پارچ وارد می کنیم. اقتصاد مسکن مانند چنین کالاهایی نیست. به این معنا که ممکن است جایی مشکل مسکن وجود داشته باشد در شهر دیگری در کشور مشکل مسکن نداشته باشد. برای نمونه در اهواز معضل مسکن وجود نداشته باشد، و در تهران با این مشکل مواجه باشیم. اما این که به عنوان نمونه محدوده شهر کرمان را به دو تا سه برابر افزایش دهیم و سبب شویم که قیمت مسکن در شهر کرمان به شدت کاهش یابد، اقدام صحیحی نیست. چراکه به دنبال این کاهش، فرد کرمانی نسبت به اصفهانی فقیر می شود. اگر اقتصاد در تمام کشور در چرخش باشد نباید چنین اقداماتی را انجام داد.

پرسش: طبق صحبت شما سیاستگذاری مسکن در کشور دچار نقصان است. مطالعه روی مسکن نداریم. سیاست گذاری در بخش مسکن نداریم. رسیدگی به این مسائل می تواند مشکل مسکن را حل کند. اما اینکه در شهرستانی که یک چهارم زمین هایش ساخته نشده است؛ اما قیمت زمین و مسکن با تهران برابری می کند و درآمد ها و منابع درآمدی افراد بسیار محدود هستند، نشان دهنده چیست؟

این مورد نشان دهنده ضعف طرح جامع شهر است. طرح جامع شهر باید مطالعه کند که قیمت مسکن را تمامی بخش ها کنترل کند.

پرسش: شهردار آن شهر اظهار کرد که جلوی ساخت و ساز های در حاشیه شهر را بگیریم به دلیل اینکه یک چهارم این شهر ساخته نشده است. قانونی وجود ندارد که زمین های بایر داخل محدوده ساخته شود.

چرا قانون وجود ندارد، می توانند در زمین های بایر بسازند. شهرداری باید اجازه آن را صادر کند. این ضعف طرح جامع را نشان می دهد. احتمالا زمین بایر آن بخش را طرح مسکونی ندارد. یکی از مسائل شهری در وزارت مسکن و شهر سازی این است که چگونه قیمت مسکن شهری کوچک با قیمت مسکن تهران مساوی است. این ایراد محسوب می شود.